Deux associés minimum
Des personnes ou des sociétés, en famille ou non.
Créer et lancer · Édition 2026
Créer une SCI : pour qui et comment
La société civile immobilière sert à détenir et gérer un ou plusieurs biens à plusieurs : en famille, entre associés ou pour préparer une transmission. Elle n'est pas toujours utile, et elle a un coût. Voici à qui elle convient, comment la créer et les choix fiscaux à faire dès le départ.
- À quoi sert une SCI
- Les étapes
- IR ou IS
Mis à jour en octobre 2026Règles vérifiéesSans jargon
La réponse en 30 secondes
En bref
Une SCI se crée à au moins deux associés. Vous rédigez les statuts, constituez le capital (sans minimum légal), publiez une annonce légale (191 € HT en 2026 en métropole) et immatriculez la société via le guichet unique de l'INPI. Par défaut, chaque associé est imposé sur sa part des revenus fonciers. L'option pour l'impôt sur les sociétés est possible, mais elle change tout à la revente.
Capital libre
En argent ou en biens apportés devant notaire.
IR par défaut
Option IS possible, aux effets durables.
Responsabilité indéfinie
Les associés répondent des dettes, à proportion de leurs parts.
La SCI est-elle utile dans votre cas ?
Elle apporte de la souplesse, mais ajoute une comptabilité, des assemblées et des frais chaque année.
| Situation | Intérêt de la SCI | À savoir |
|---|---|---|
| Acheter à plusieurs | Fort | Évite les blocages de l'indivision |
| Préparer une transmission | Fort | Donation progressive de parts |
| Loger son entreprise | Réel | Les murs sont séparés de la société d'exploitation |
| Investir seul dans un bien | Faible | Deux associés exigés, frais en plus |
| Louer en meublé | À étudier | Risque d'imposition à l'IS |
| Résidence principale seule | Souvent faible | La détention en nom propre suffit en général |
Une SCI ne réduit pas les droits de succession par magie. Elle facilite surtout l'organisation et la transmission progressive.
Créer une SCI en 6 étapes
Comptez souvent deux à quatre semaines, plus si un bien est apporté.
IR ou IS : les vrais effets
Le choix se fait à la création ou plus tard, mais l'option pour l'IS est irrévocable.
À l'IR
Chaque associé déclare sa part des loyers en revenus fonciers. La SCI dépose chaque année une déclaration n° 2072.
À l'IS
La société paie 25 %, ou 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si elle remplit les conditions des PME. Le bien peut être amorti, ce qui réduit l'impôt.
À la revente
À l'IR, les abattements pour durée de détention s'appliquent. À l'IS, la plus-value est calculée sur la valeur amortie : elle est souvent bien plus lourde.
La location meublée
C'est une activité commerciale. Au-delà d'un faible niveau de recettes meublées, la SCI risque de passer à l'IS d'office.
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Créer une SCI : pour qui et comment
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Une SCI gérée sans effort
Loyers, charges, quittances et documents annuels se répètent chaque mois. Ils peuvent se préparer seuls.
Suivi des loyers
Chaque paiement vérifié, chaque retard signalé.
Quittances envoyées
Préparées et envoyées chaque mois aux locataires.
Tableau des comptes
Recettes et charges classées pour la déclaration.
Documents rangés
Statuts, actes, baux et procès-verbaux au même endroit.
Vos questions, nos réponses
Peut-on créer une SCI seul ?
Non. Il faut au moins deux associés. Les deux peuvent être un couple, un parent et un enfant, ou une personne et une société.
Combien coûte la création d'une SCI ?
Comptez l'annonce légale (191 € HT en 2026 en métropole), les frais d'immatriculation et, si vous apportez un bien, les frais de notaire et les droits d'enregistrement. La rédaction des statuts par un professionnel s'ajoute.
Quel capital pour une SCI ?
Il n'y a pas de minimum légal. Le montant dépend surtout des apports et du financement demandé à la banque.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
C'est possible, mais la location meublée est une activité commerciale. Si elle dépasse un faible niveau de recettes, la SCI risque d'être imposée à l'IS. Faites valider avant de vous lancer.
SCI à l'IR ou à l'IS, que choisir ?
L'IS réduit souvent l'impôt pendant la détention grâce à l'amortissement, mais alourdit la fiscalité à la revente. Le bon choix dépend de la durée de détention et de l'usage des loyers.
Faut-il un expert-comptable pour une SCI ?
Ce n'est pas obligatoire à l'IR, mais une comptabilité et une assemblée annuelle sont nécessaires. À l'IS, une comptabilité complète rend l'accompagnement très conseillé.
Sources : Code civil, articles 1832 et 1845 et suivants · Code général des impôts, articles 8, 206 et 219 · arrêté fixant le tarif des annonces légales pour 2026 · entreprendre.service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr.
Information générale, à jour en octobre 2026. Elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel.
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